Опит за драстична корекция на цените на земеделските имоти надолу

Вчера по обяд в интернет сайта за обяви за имоти www.imoti.net агенцията за недвижими имоти "Тера Булгари" пусна 17 обяви за продажба на земеделски земи в граничните райони между Кладница и Рударци и близо до Делта Хил. Сензационното в случая е че са листвани сериозно количество земеделски терени (29 декара - 28802 кв.м.) на изключително ниска средна цена от 12,54 EUR/кв.м. Общата стойност на всички земезелски земи от тези обяви е 361 035 EUR.

Досега цените на земеделска земя в този район бяха задължително над 20 EUR/кв.м., а наш анализ на пазара през януари показа, че средната цена тогава беше 32 EUR/кв.м. Излиза, че цената на този тип имоти е паднала над два пъти и половина или с над 60%.

Възможно ли е наистина да са паднали толкова много цените?

Предложените от "Тера Булгари" имоти се състоят от няколко "огнища" съседни парцели. Едното е района на бившия киноцентър до Рударци.  Общо седем съседни парцела продавани заедно или поотделно са предложени за по 15 EUR/кв.м. (2493 кв.м. 2300 кв.м. 1690 кв.м.) и за по 10 EUR/кв.м. (2762 кв.м. 2762 кв.м. 2800 кв.м. 2300 кв.м.). Няколко земеделски имота десета категория, намиращи се от дясната страна от пътя за Делта Хил (501 кв.м. 1395 кв.м. 2388 кв.м. ) са пуснати отново за по 10 EUR/кв.м. Десета категория, но в месноста Мочурливец е оценена на 15 EUR/кв.м. (609 кв.м.). Четвърта категория земя - за 15 EUR/кв.м. (1824 кв.м. 1068 кв.м. 1135 кв.м. 1593 кв.м. 885 кв.м.). Най-скъпият (26.94 EUR/кв.м.) парцел е 297 кв.м. имот на 80 метра от централния вход на Делта Хил . Явно близостта до луксозното селище си казва думата. На това място допреди време се намираше терминал за вагонетки извозвани от откритите рудници наоколо.

Няколко фактора дават основание да има спад на цените:

1. Намалялото търсене - т.е. липса на купувачи и сделки
2. Липсата на финансиране от банките
3. И двете в следствие на финансовата криза

Безспорно е - кризата се отразява и на пазара на имоти в района на Кладница и Рударци. Но има и няколко други много силни аргумента, които са против негативната тенденция:

1. И в двете села празни урегулирани парцели почти няма от две години насам.
2. Предлагането на имоти основно се състои в масово офериране на земеделски земи с тенденция за вкарване в регулация. Причината е точка първа и незадоволеното търсене.
3. Обширните терени, които се предлагат като земеделски земи ще са в бъдеща ругулация. Въпрос на време е да бъде приет регулационния план на Перник, според който всички земи между града и селата Студена, Кладница, Рударци, Драгичево, Люлин и Дивотино ще бъдат урбанизирани и в дългосрочен план застроени. Писахме подробно за тези намерения на общината преди време тук.
4. Местен собственик на земи ни информира, че миналата седмица именно в този район е имало успешна сделка за земеделски имот на цена 28 EUR/кв.м.
5. Ако собствениците на гореизброените имоти наистина са склонни да продават на 2,5 пъти по-ниски цени, то е много странно на какви нива на цените те са придобили тези имоти. Пускането на тези оферти анблок подсказва, че те са инвестиция, а не наследство. Дали тези собственици са склонни да продават на загуба? И ако да, вероятно става въпрос за субективни причини, а не за факторите, които движат имотния пазар.
6. Средната цена за квадратен метър земеделски имот в Кладница в www.imoti.net в момента е 28.47 EUR/кв.м. при оферирани 23 имота. Тази цена дори е повлияна от ниските оферти, на които сме посветили настоящата статия. Трябва да се има предвид, че много от агенциите, както и в случая (от 17-те обяви 13) продават земеделска земя като в имотните сайтове ги наричат "парцели". Това също не е редно, защото води до подценяване на цените на същинските парцели в регулация.

Това, което прави пазара в момента с цените като цяло е доста нелогично и хаотично. От една страна сме свидетели на офериране на имоти очевидно силно надценени (наскоро писахме за един такъв), а от друга - настоящата акция на конкретната агенция за недвижими имоти, която връща цени от преди повече от 2 години и половина, към периодите, когато Делта Хил започна да изкупува земеделска земя. Липсата на достатъчен брой сделки прави определянето на реалната пазарна цена почти невъзможно, защото стара максима е, че цената е тази, на която е купено. Няма сделки - няма пазарна цена.